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合力胜装饰侯林谈地产精装修的难点与风险规避方法

来源:中国智能建筑协会

福州合力胜装饰工程设计有限公司总经理助理侯林

福州合力胜装饰工程设计有限公司总经理助理侯林接受媒体采访

  席卷北方的“全装修”也好,南方热火朝天的“批量装修”也好,只是精装修的不同叫法,无不表明在需求与潜在需求的扩增中,精装修时代发展迅猛,市场需求极大。面对这万亿级市场,如何才能占据一席之地,是诸多企业正在思考并积极探索的方向。福州合力胜装饰工程设计有限公司(简称:合力胜)作为一个年轻的施工企业,是当之无愧的行业黑马。

  一、如何做到一期交房286套全程0投诉?

  在整个福建省装饰企业中,合力胜算是一个比较年轻的公司,自成立至今4年来一直专注地产精装修领域,近两年交房量达到8千多套。大家都知道,对精装房来讲,交付是最大的难题,但我们的一次交房:一期顺利交房286套全程0投诉,刷新福州近两年精装房交付情况的记录,为行业树立了新的标杆。

  原因有以下四点:

  1、基因好。首先是我们是由一批热爱装饰、在?#30340;?#26377;经验的同仁一起组成的团队,来共同做?#34892;?#36259;的事。另一方面是合力胜成立至今一直定位以服务地产为主,所以我们更懂地产公司,知道地产集团的痛点和兴趣点在哪儿。

  2、计划先行,风险前置。行成于思,合力胜在正式施工之前会将所有因素考虑周全,正如工程中标也是基于我们的设计方案、投标书做得细致而严谨,与一些纸上谈兵的设计不同的是,我们的设计是自己的设计公司——半分设计。在设计前?#21496;?#32508;合项目研发及施工管理人员的信息和资料形成匹配度极高的设计方?#31119;?#21487;?#21592;?#35777;落地的可行性;而工程施工,基于我们拥有一套完备的标准化施工流程;在深化设计的前端,全部做好集中化加工、标准化施工,?#28909;?#19968;面墙的装修,工人拿到的是面单,就是一张表格,这个表格中每块砖的模数板块都标得很详?#31119;?#23545;应物料就在?#21592;摺?#21822;手可得?#20445;?#29616;场新增物料的情况非常少。将所有风险前置,标准化施工,不仅能降低时间成本、人工成本其他成本也会降低。

  3、合理管控。在批量精装修市场,地产公司采购?#35805;?#36890;过自身集采的体系和资源、选择物料,装饰施工企业未来竞争优势越来越多地集中体现在工程管控方面。

  那么,施工企业竞争的是什么?中国是一个劳动力大国,但是技术工程量会越来越少,所以竞争的就是最基础的人力资源。合力胜在成立之初就有两个原则,一个是不挂靠,一个不转包,全是自己的工人,自己的团队在做,全国各地的工程都由总部分派的项目经理执行。公司现有的管理人员200多名,平均年龄在32.5岁,管理人员全都是公司统一输出,统一标准培养。

  4、双重交付。我们的交付不单是对地产公司,也对小业主。我们都知道这两者验收的标准是不一样,小业主群体对细节的关注点可能完全不一样,体验感也不同。

  刚才在会场听?#24605;?#20301;大佬的探讨,我也发表一些个人的观点,未来的全装修不是设计的艺术,也不是大师的艺术,而是生活的艺术。这也契合我们的一些理念,所以,在整个项目开工前,我们会先做出样板间。样板完工之后,我们会邀请这个项目的大部分的业主到现场验收、挑缺点,每采纳一处合理性建议,均会给予?#27426;?#30340;物质奖励。

  二、如何把控南北方的装饰施工,做到因地制宜?

  南北方人们文化差异非常大,生活环境和习惯也有所差别,但地理位置、气候条件等才是影响装饰施工的关键因素,主要体现在南方雨?#22659;?#21450;北方的冬季施工。针对特殊节气我们会提前落实劳务、材料及机具等计划,做出差异性的施工组织方案。在这方面合力胜有前瞻考虑:

  北方冬季施工方面,针对工程?#23548;?#30340;进度和特点,对工序统筹安排,在内部标准的指导下,因时调整工序,确保质量和进度;在可安排的情况下,尽可能在结冰前完成泥水类湿作业;对于冬季紧缺的材料提?#23433;?#36141;入场储备;做好临时供水管道的保温防冻工作以及做好室内临时增温措施,确保室内的环境温度适合作业开展等等。

  南方夏季的高温多雨状态给施工也造成了很大困难,我们?#35805;?#20808;从地面着手,堵?#32454;?#31181;空?#30784;?#26495;缝,防止向下漏水,并封好窗井口、电梯井口,在各楼层间做好挡水埂;安装好的门窗,由专人管理,及时关闭并插销,防止风雨损坏;对于石膏板、木制品?#26696;?#31867;配件,在运输?#30171;?#25918;的过程中严禁雨淋和受?#20445;?#20197;防止浸水或生锈,变性造成安全隐患等。

  不得不提的是在特殊条件下施工,安全防范依然是各项工作的重中之重。

  除此之外,在前期商务交涉阶段,我们也会把不利于施工的工期与甲方进行沟通,制定预?#31119;?#36991;免造成因气候条件等客观因素导致的质量及工期等问题。

  三、如何降低精装修施工管控风险?

  1、前置在设计?#26041;?/span>

  2015年5月,我们在上海成立了设计公司,把诸如南北方文化差异此类的考虑都前置在设计?#26041;冢?#20316;为设计施工一体化企业,我们的设计与施工紧密联合,设计师与工程线上的管理人员会深入沟通,专业互补,?#21592;?#35777;我们递交的设计标书、拿到的施工图?#35762;?#21482;是?#26696;?#20110;纸上”而是可以落地开花,成为满足人们需求的生活品。近几年也成了惯例,大部分地产公司会邀请国内知名的设计师做设计,之后再去招标施工企业,最终中标的施工企?#30340;?#30528;标准图进行施工。

  2、标准化施工

  针对项目管控,我们首先做到标准先行,在已有的标准下对于施工管理人员进?#20449;?#35757;考核。因为前期的工作已经相对完善,项目经理按照标准去实施就可以,不需要大量的现场变革。我们的项目经理都是技术型人才,大多是出身专业院校,经过公司一系列强化的培训之后,他们对国家标准、企业规?#37117;?#20855;体施工?#32423;?#26377;准确而清晰的认知,举个例子,看到执行标准之后他就知道马桶安装的时候左右间距、前后间距,开关、面板安装的上下误差……

  3、敞开式管理

  合力胜打破行?#30340;?#32477;大部分企业封闭式的管控方?#21073;?#37319;用敞开式。小业主也好,甲方的管理人员也好,甚至是装饰施工同行的都可以去参观,我们从来不规避。这样无形之中增加了现场管理成本,但是也给增加了很多规避不完美的机会。因为业主或甲方在参观中,会切实体验到自己的需求是否得到满足,及时提出,合理修正,这样规避了项目最后完工交付可能出现的缺点。这与我们提倡的双重交付、提前验收异曲同工。

  另外,装饰施工工程物料采购的三种模?#21073;捍考?#20379;、甲定乙供、纯乙供,而我们偏向于第二种,甲方选定之后由我们来?#23548;什?#20316;——采购、安装和实施,这样在交涉过程中会更好地管控整个工序。目前我们正在施工项目位于福州市中心一高端楼盘精装修,就是采用的这种模?#21073;?#24182;且收效甚好。地产公司针对精装修工程体系管控、建筑安装等专业?#26041;?#20559;弱,同?#20445;?#22914;果所有的物料都是甲方分包或甲方自己采?#28023;?#29616;场物料会产生量大难点:第一个是损?#27169;?#31532;二个产品保护,这样责权不明,容易产生不必要的争议。而在甲定乙供中,地产公司权责转接,施工企业相当于是精装总包单位,有助于其对项目进行统一管控。

  秉?#23567;?#21280;造装饰新典范”的企业使命,专注地产精装修领域,目前合力胜装饰创造了“一期交房286套全程0投诉”的福州新记录,并在众多方案中脱颖而出中标福州市人才公寓项目,也与建发、首开、中梁、万科等地产公司建立良好的合作关系。未来,合力胜将继续心怀匠心,继续前行,探索并深耕地产批量精装修领域。


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